Ob bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB die vertraglich vereinbarte Wohnfläche auch dann zu Grunde zu legen ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters eine geringere Größe aufweist, darüber hatte der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs gestern zu entscheiden.
Die Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Hamburg war die Beklagte. Mit 55,75 m² war die Wohnfläche im Mietvertrag angegeben. 51,03 m² beträgt allerdings nur die tatsächliche Wohnfläche. Die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 360,47 € auf 432,56 € entsprechend 7,76 € je m² ab dem 1.2.2007 hatte die Klägerin von der Beklagten mit Schreiben vom 14. November 2006 verlangt.
Der auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung gerichteten Klage hatte das Amtsgericht Hamburg stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten wies das Berufungsgericht (LG Hamburg) allerdings zurück.
Dass bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche und nicht die geringere tatsächliche Wohnfläche zu Grunde zu legen ist, hat der Bundesgerichtshof entschieden. Und zwar dann, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10% beträgt. Innerhalb der Toleranzgrenze für die Verbindlichkeit von Wohnflächenvereinbarungen, wie der Senat sie auch für Fall einer zum Nachteil des Vermieters wirkenden Flächenabweichung angenommen hat, liegt in solch einem Fall vor.
Keine vertragliche Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen der §§ 557, 558 BGB über Mieterhöhungen abweicht und deshalb gemäß § 557 Abs. 4 beziehungsweise § 558 Abs. 6 BGB unwirksam wäre, ist die vertragliche Festlegung einer größeren als der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche. Nur solche Abreden, welche die formellen oder materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB verhindern, betreffen diese Schutzvorschriften. Die Parteien haben aber keine solche Vereinbarung mit der vertraglichen Festlegung auf eine bestimmte Wohnfläche getroffen.
Hingegen nicht vom Schutzzweck dieser Bestimmungen erfasst wird die mittelbare Wirkung einer Wohnflächenvereinbarung auf die Miethöhe. Nicht mehr zumutbar, sich an dieser Vereinbarung festhalten zu lassen und infolgedessen die tatsächliche Wohnfläche als maßgeblich zu betrachten, ist es erst bei einer Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze von 10%.
Urteil vom 8.7.2009 – VIII ZR 205/08
AG Hamburg – Urteil vom 5. Dezember 2007 – 46 C 32/07
LG Hamburg – Urteil vom 8. Juli 2008 – 316 S 22/08
Kommentar schreiben