Das ist schon längst Gewohnheitsrecht, das war immer so, das ist Gesetz und eigentlich weiß das jeder. Egal, ob es um Mietkaution, Zweitschlüssel, feiern, Partys, Schönheitsreparaturen oder Nachmieter geht – bei Vermietern und Mietern halten sich Halbwahrheiten und Gerüchte teilweise schon seit Jahrzehnten. In einer Serie listen wir die langlebigsten und wichtigsten Mietrechte auf und erklären, was stattdessen richtig ist und gilt.
Irrtum Nachmieter
Falsch: das Mietverhältnis kann derjenige jederzeit beenden und ausziehen, der drei Nachmieter stellt.
Richtig: Verträge muss man einhalten. Zu beachten ist bei unbefristeten Mietverhältnissen die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Es kann in dieser Zeit nicht gekündigt werden, wenn ein Kündigungsverzicht oder -ausschluss wirksam vereinbart worden ist. Für einen Zeitmietvertrag gilt das gleiche. Nur, wenn dies im Mietvertrag oder nachträglich mit dem Vermieter vereinbart ist oder wenn Härtegründe vorliegen (wenn es beispielsweise für den Mieter unzumutbar ist, noch jahrelang in der alten Wohnung zu leben und für diese zu zahlen), dürfen Mieter Nachmieter stellen. Ein Beispiel für die Unzumutbarkeit wäre, wenn die bisherige Wohnung zu klein wird, weil sich Familiennachwuchs ankündigt, wenn man in ein Altenheim zieht oder wenn der Mieter berufsbedingt den Wohnort wechselt. Um das Mietverhältnis zu beenden, reicht in diesem Fall ein geeigneter Nachmieter.
Irrtum Feiern
Falsch: so richtig „die Sau raus lassen“, also bis zum frühen Morgen durchfeiern, darf man einmal im Monat oder dreimal im Jahr, auch in einem Mehrfamilienhaus.
Richtig: Rücksicht auf die Nachbarn im Haus muss man bei allen Feiern und Partys nehmen, egal aus welchem Anlass sie durchgeführt werden. Nachtruhe in Anlehnung an die Vorgaben des Immissionsschutzgesetzes gilt ab 22 Uhr. Von den Feiernden darf dann nichts mehr zu hören sein. 365 Tage im Jahr gilt diese Regelung.
Irrtum Kaution „abwohnen“
Falsch: Die Kaution kann in den letzten drei Monaten des Mietverhältnisses „abgewohnt“ werden, es muss keine Miete mehr gezahlt werden.
Richtig: unzulässig ist rechtlich ein aufrechnen des Vermieteranspruchs auf Miete mit dem Mieteranspruch auf Rückzahlung der Kaution beziehungsweise ein „Abwohnen“ während des laufenden Mietverhältnisses. Bis zum Ende des Mietverhältnisses, also bis zum letzten Monat, muss Miete bezahlt werden. Die Vermieteransprüche aus der gesamten Mietzeit, inklusive Ersatzansprüchen aufgrund möglicher Schäden beim Auszug oder Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen, die erst später kommen, sichert die Kaution. Erst nach Ende des Mietverhältnisses wird deshalb der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig. Mitunter vergehen noch Monate, bis Mieter die Kaution zurückfordern können. Ob der Vermieter noch Ansprüche gegen den Mieter hat, dahingehend hat er eine Überlegungs- bzw. Überprüfungszeit, in der dies klären kann. Bis er über die Betriebskosten abgerechnet hat, zumindest solange kann der Vermieter außerdem einen Teil der Mietkaution zurückhalten.
Irrtum Mietminderung anmelden
Falsch: eine Mietminderung beim Vermieter muss derjenige anmelden, der die Miete kürzen möchte.
Richtig: wenn ein Mangel z.B. im Haus oder in der Wohnung eintritt, ist die Miete nach dem Gesetz automatisch gemindert. So dass der Vermieter Reparaturen veranlassen beziehungsweise die Mängel abstellen kann, müssen Mieter den Vermieter darüber informieren. Die Miete kürzen dürfen die Mieter bis dahin. Sie können also beim nächsten Zahlungstermin weniger Miete für ihre Wohnung überweisen. Der Mieter braucht darüber nicht unterrichtet zu werden. Die Mietminderung hängt nicht von der Zustimmung oder Erlaubnis des Vermieters ab, und muss deshalb auch nicht angemeldet werden. Die Mietminderung schätzt der Mieter selbst ein. Die Mietminderung kann umso umfangreicher ausfallen, je schwerer der Wohnungsmangel wiegt. Nur, wenn die Wohnung zu 100% in Ordnung und im gleichen Zustand wie bei der Anmietung ist, kann der Vermieter auch 100% der Miete beanspruchen.
Irrtum Zweitschlüssel
Falsch: für Notfälle müssen Hausverwaltung beziehungsweise Vermieter immer einen Zweitschlüssel besitzen.
Richtig: ohne Wissen oder gegen den Willen des Mieters darf niemand einen Schlüssel für dessen Wohnung besitzen. Weder der Hausmeister, die Hausverwaltung noch der Vermieter. Schließlich besitzt der Mieter ja auch keinen Zweitschlüssel für die Hausmeister- oder Vermieterwohnung. Wenn der Mieter seinen Vermieter informiert, wo ein Zweitschlüssel deponiert ist, reicht dies für Notfälle völlig aus. Dies kann bei einem Nachbarn im Haus, einem Bekannten, einem Verwandten oder einem Freund geschehen. Der Mieter kann unter Umständen sogar einen Austausch der Türschlösser veranlassen, wenn sich der Vermieter weigert, den Zweitschlüssel herauszugeben. Hausfriedensbruch, der strafrechtlich verfolgt werden kann, liegt vor, wenn der Vermieter ohne Wissen des Mieters dessen Wohnung betritt. Das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, dessen ist der Mieter in solch einem Fall berechtigt.
Irrtum „Alles wird teurer“
Falsch: die Miete muss erhöht werden, weil alles teurer wird, wie beispielsweise die Preise im Supermarkt oder die Handwerkerrechnungen.
Richtig: eine Mieterhöhung lässt sich nicht wirksam mit der Aussage „Alles wird teurer“ begründen. Wenn er die Wohnung oder das Haus modernisiert hat, kann der Vermieter mehr Miete fordern. Außerdem sieht das Gesetz nur noch Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete neben den Regelungen in Index- und Staffelmietverträgen vor. Bei den Durchschnittsmieten am Wohnort, wie sie für vergleichbare Wohnungen bezahlt werden, handelt es sich um die ortsübliche Vergleichsmiete. Dass die bisherige Miete die ortsübliche Miete nicht übersteigt und sich unter der Ortsüblichkeitsgrenze befindet, muss der Vermieter dann mithilfe von drei Vergleichswohnungen, eines Mietspiegels oder eines Sachverständigengutachtens unter Beweis stellen. Eine Mieterhöhung wird durch andere Begründungsmittel nicht rechtfertigt und ist auch nicht zulässig. Keine Rolle spielt die Höhe von Supermarktpreisen beziehungsweise von Handwerkerrechnungen.
bei Vermietern und Mietern halten sich Halbwahrheiten und Gerüchte teilweise schon seit Jahrzehnten. In einer Serie listen wir die langlebigsten und wichtigsten Mietrechte auf und erklären, was stattdessen richtig ist und gilt.
Irrtum renovieren bei Auszug
Falsch: Mieter müssen immer beim Auszug renovieren.
Richtig: für diese Thematik gibt es keinen Automatismus. Nur, wenn es im Mietvertrag wirksam vereinbart ist, müssen Mieter renovieren. Außerdem müssen auch die Voraussetzungen der Vertragsregelungen erfüllt sein. Wirksam ist beispielsweise, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass im allgemeinen Toiletten, Bäder und Küche nach vier Jahren sowie die Haupträume der Wohnung nach sechs Jahren renoviert werden müssen. Wenn der Vertrag möglicherweise noch zulässt, dass diese Fristen je nach Zustand der Wohnung verlängert werden können, gilt dies erst recht. Renovieren muss der Mieter dann, wenn er nach sieben Jahren auszieht. Aufgrund jener Vertragsregelungen muss der Mieter nichts tun, wenn er schon nach drei Jahren umzieht.
Die Schönheitsreparaturklausel ist unwirksam, wenn in der Mietvertragsregelung nicht zu möglichen Fristverlängerungen Stellung genommen wird oder die beiden Worte „im allgemeine“ nicht erwähnt werden. Starre Renovierungsfristen sind dann nämlich vorgegeben. Ohne zu renovieren, kann der Mieter dann ausziehen. Es spielt dann keine Rolle, wie lange er in der Wohnung gelebt hat.
Irrtum „Nicht renoviert bei Einzug“
Falsch: beim Auszug muss man renovieren, wenn man in eine nicht renovierte Wohnung gezogen ist.
Richtig: wenn ein Mieter beispielsweise nach fünf Jahren aus der Wohnung auszieht, dann muss er tatsächlich nicht noch einmal renovieren, falls er sich im Mietvertrag dazu verpflichtet hat, bei seinem Einzug zu renovieren. Pech hat derjenige, der ohne eine derartige Vertragsregelungen bei Mietbeginn eine heruntergekommene Wohnung wieder herrichtet. Dann gelten seine Arbeiten als freiwillig. Keine Rolle spielt in diesem Fall, ob die Wohnung bei Beginn nicht renoviert oder renoviert war. Mit dem Einzug in die neue Wohnung laufen die im Mietvertrag wirksam vereinbarten Renovierungsfristen. In diesen Fällen droht also auch nach ein paar Jahren die Pflicht, dass man renovieren muss.
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