Viele Menschen versprechen sich vom Leben in einer Altbauwohnung sehr hohe Wohnqualität. Hier wird ein ganz besonderes Lebens- und Wohngefühl vermittelt, was großen Fenstern, schönem Parkett oder hohen Wohnräumen geschuldet ist. Doch im Winter wird das schnell problematisch, was ansonsten schön anzuschauen ist. Denn die Heizkosten werden sehr oft von verzogenen und alten Fenstern stark in die Höhe getrieben. Oftmals kann nur noch ein kompletter Austausch helfen. Die D.A.S. Rechtsschutzversicherung zeigt auf, wer für die Kosten aufkommt und welche Rechte und Pflichten Vermieter und Mieter beim Fenstertausch inne haben.
Naturgemäß ist es so, dass die Nebenkosten steigen, wenn die Temperaturen im Winter sinken. Heizkosten, die zum Beheizen der eigenen vier Wände aufkommen, sind dabei der Löwenanteil. Dies kann bei Mietern älterer Häuser und Wohnungen sehr problematisch werden, denn es wird nicht nur ungemütlich, sondern auch richtig preisintensiv, wenn sich kein wohlig warmes Raumklima einstellt, obwohl man auf höchster Stufe Dauerheizen betreibt. Verschuldet wird diese Problematik zumeist von defekten und veralteten Fenstern, durch die nicht nur Wärme schnell entweicht, sondern auch noch Kälte in die Zimmer hereinkommt. Der Wohnungseigentümer muss bei einem kompletten Austausch mit Kosten von mehreren 1.000 € rechnen, wenn sich das Problem durch eine Reparatur nicht mehr beseitigen lässt. Anne Kronzucker, Juristin der D.A.S. Rechtsschutzversicherung, erklärt, dass es zwar keine exakte gesetzliche Regelung gebe, doch das im allgemeinen gelte, dass definitiv dann Handlungsbedarf besteht, wenn sich Wohnräume aufgrund schadhafter Fenster nicht mehr auf eine zumutbare Raumtemperatur aufheizen lassen.
Die Juristin der D.A.S. Rechtsschutzversicherung, Anne Kronzucker, warnt im Hinblick auf undichte Fenster, dass es im Übergabeprotokoll stehen müsse, wenn die Fenster bereits beim Einzug offensichtlich schadhaft gewesen sind. „Wenn dies nicht dementsprechend oder ohne Termin für einen zeitnahen Austausch schriftlich festgehalten wurde, dann stehen die Chancen der Mieter auf eine schnelle Lösung des Problems schlecht“, so die D.A.S.-Expertin, die sich dabei auf den Paragraphen 536b BGB bezieht. Wenn dem Mieter nämlich bei Vertragsschluss ein Mangel der Mietsache bekannt sei, könne er eine Mietminderung oder eine Erneuerung auf Kosten des Vermieters nicht so einfach durchsetzen. „Wenn Fenster erst nach einiger Zeit immer durchlässiger werden und dadurch die Wohnqualität spürbar sinkt, sieht die Sache aber anders aus“, erklärt Kronzucker. „Nach den Paragraphen 536, 536a BGB haben sie dann in solchen Fällen das Recht, die Miete dementsprechend anzupassen.“
Zwischen zwei verschiedenen Beweggründen, aus denen bauliche Maßnahmen, wie der Austausch von Fenstern an Wohnungen, durchgeführt werden, unterscheidet das Mietrecht grundsätzlich. Eine so genannte Instandhaltungsmaßnahme liegt vor, wenn die Arbeiten zum Erhalt der normalen Wohnqualität beziehungsweise zum Erhalt der Bausubstanz vonnöten sind. Der Vermieter erhält dadurch aber nicht das Recht die Kosten durch eine Mieterhöhung auf die Bewohner umzusetzen, auch wenn die Ausbesserungen in seinen Aufgabenbereich fallen.
Beim letzten Mal haben wir in Bezug auf die undichten Fenster mit der Thematik abgeschlossen, dass das Mietrecht grundsätzlich zwischen zwei verschiedenen Beweggründen unterscheidet, aus denen bauliche Maßnahmen wie der Austausch von Fenstern an Wohnungen durchgeführt werden. Zum einen gibt es da die so genannten Instandhaltungsmaßnahmen, die zum Erhalt der normalen Wohnqualität und zum Erhalt der Bausubstanz nötig sind und den Vermieter nicht dazu berechtigen eine Mieterhöhung in die Tat umzusetzen. Anders verhält es sich, wenn durch die baulichen Maßnahmen der Gebrauchswert der Mietsache oder die Wohnverhältnisse dermaßen nach oben katapultiert werden beziehungsweise nachhaltig Wasser und Energie eingespart werden können. Dann nämlich liegt eine Modernisierung vor, in deren Fall der Eigentümer eine Mieterhöhung von maximal 11% pro Jahr durchsetzen kann (Paragraph 559 BGB). Dass die Mieter auch tatsächlich von diesem Modernisierungsmaßnahmen profitieren, ist Voraussetzung für eine solche Mieterhöhung. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn die Mieter nach dem Einbau hochmoderner Isolierglasfenster erheblich geringere Heizkosten haben. Ein Angleichen der Mietzahlungen wird somit durch diese spürbare finanzielle Entlastung der Bewohner gerechtfertigt, so das Urteil des BGH mit dem Aktenzeichen VIII ZR 47/05.
Solange bauliche Maßnahmen zu Modernisierung oder Instandhaltung nicht weit über die Grenzen der Zumutbarkeit und das normale zeitliche Maß hinausgehen, haben Mieter übrigens keine Möglichkeit sich diesen Maßnahmen dauerhaft zu widersetzen (Paragraph 554 BGB).
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