Auf unterschiedliche Weise kann man Nebenkosten auf die Mieter umwälzen. Herkömmlicherweise wird dies mittels eines festen Verteilerschlüssels umgesetzt, in dem entweder die jeweils genutzte Wohnfläche oder die Zahl der in einer Wohnung lebenden Mieter als Grundlage dient. Möglichst nach Zählerstand sollten jedoch verbrauchsabhängige Nebenkosten eine Abrechnung finden. Schließlich ist es unfair, wenn ein Alleinlebender für das Wasser mitzahlen muss, was beispielsweise eine fünfköpfige Familie verbraucht.
Berücksichtigen muss der Vermieter den exakten Verbrauch bei der Abrechnung, wenn in allen Wohnungen des Hauses Kaltwasserzähler an den Zapfstellen installiert sind. Natürlich heißt das im Umkehrschluss nicht, dass jeder Vermieter jetzt dazu verpflichtet ist, überall Wasseruhren installieren zu müssen. Er kann weiterhin nach den oben erwähnten Aufteilungsschlüsseln abrechnen, wenn er solch eine Anschaffung nicht tätigen möchte.
Die Rechts-Expertin der D.A.S. Rechtsschutzversicherung, Anne Kronzucker, erklärt, dass für die Abrechnung der Warmwasser- und Heizkostensonderregelungen gelten würden. „Eine verbrauchsabhängige Erfassung und Berechnung schreibt die Heizkostenverordnung explizit für die dafür entstehenden Kosten vor. Alle Wohnungen müssen deshalb mit diesbezüglichen Messgeräten ausgestattet sein, damit sie einmal jährlich abgelesen werden können“, so Kronzucker. Nach dem tatsächlichen Verbrauch auf die Mieter umgerechnet werden, müssen die auf diese Art festgestellten Nutzungsmengen zu mindestens 50% beziehungsweise höchstens 70%. Bei bestimmten Gebäuden sind sogar zwingend 70% vorgeschrieben.
Nach einem Verteilungsschlüssel hinsichtlich der zu Grunde liegenden Wohnfläche oder der in den Wohnung lebenden Mieter wird dann der restliche Betrag auf die Mietparteien umgelegt. Bei Mietern kann dann Freude aufkommen, wenn es der Vermieter versäumt, die Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Beendigung des Abrechnungszeitraums zu stellen. Denn eine Rechnung, die nach dieser Einjahresfrist gestellt wird, muss nicht mehr ausgeglichen werden.
Die Rechts-Expertin der D.A.S. Rechtsschutzversicherung, Anne Kronzucker, empfiehlt allen Mietern, dass sie vom Vermieter in alle abrechnungsrelevanten Belege und Rechnungen einen Blick verlangen sollten, wenn sie der Meinung sind, dass ihre Betriebskostenabrechnung nicht korrekt sei. Ein ausgeschriebenes Guthaben akzeptieren beziehungsweise einen Betrag in voller Höhe und ohne Vorbehalt an den Vermieter überweisen sollten Mieter, wenn sie von einer unkorrekten Abrechnung ausgehen, niemals. Anne Kronzucker unterstreicht, dass eine fehlerhafte Abrechnung nicht mehr so einfach korrigiert werden kann, wenn ein ausgeschriebenes Guthaben einmal in voller Höhe angenommen wird (auch stillschweigend).
„Die jährlich erscheinenden Betriebskostenspiegel bieten eine gute Orientierung hinsichtlich der Beträge und Posten, beziehungsweise ob diese korrekt verteilt, kalkuliert und gemessen wurden“, so Kronzucker. „Abrechnungsfehler können auch dann identifiziert werden, wenn man die aktuellen Zahlen mit der Vorjahresabrechnung vergleicht.“
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