Ein kompliziertes und langwieriges Verfahren stellt das Räumen einer Mietwohnung dar. Der Vermieter darf erst dann selbst Hand anlegen, wenn eine Räumungsklage erfolgreich abgeschlossen worden ist und zwar mithilfe eines Gerichtsvollziehers, der dann Zutritt zu der Wohnung verschafft. Wenn sich in der Wohnung dann noch Gegenstände des Mieters befinden, muss der Vermieter diese auf seine Kosten einlagern.

Im vorliegenden Fall war ein Mieter aus Wiesbaden viele Monate lang nicht auffindbar und wurde von seinen Verwandten sogar als vermisst gemeldet. Der Mietvertrag wurde von der Vermieterin fristlos gekündigt, nachdem zwei Monatsmieten ausgeblieben waren. Im Anschluss daran verschaffte sie sich Zutritt zu der Wohnung. Ein Teil seiner Sachen wurden eingelagert, während der Rest des Mietereigentums von der Vermieterin entsorgt wurde. Als der Vermisste wieder aufgetaucht war, monierte er die Entsorgung seines Eigentums und verklagte die Vermieterin auf Schadensersatz in Höhe von 62.000 € plus Gutachterkosten.

Laut D.A.S Rechtsschutzversicherung gab der Bundesgerichtshof ist „die eigenmächtige Inbesitznahme der Wohnung und das Ausräumen als unerlaubte Selbsthilfe zu sehen“ (Paragraph 229 BGB). Etwas ändern würde daran weder die Kündigung noch die Abwesenheit des Mannes. „Dass sich der Vermieter auch nach wirksamer Kündigung immer noch um ein gerichtliches Räumungsurteil kümmern muss“, unterstrich der BGH. Unabhängig von eigenem Verschulden haftet er sonst für jeden Schaden. Insbesondere betreffe dies die Wohnungseinrichtung und sonstigen Sachen des Mieters. Dahingehend habe der Vermieter einer Obhutspflicht, nachdem er ein Bestandsverzeichnis erstellen und den Wert der Sachen ermitteln müsse. Wenn dies unterlasse, könne man vom Mieter keine Beweise für den Wert der entsorgten Besitztümer fordern, so sei in diesem Fall der Vermieter beweispflichtig. Dass der Vermieter hier auf Schadensersatz hafte, erklärte der Bundesgerichtshof. An das Landgericht wies er den Fall zwecks genauer Schadensermittlung zurück (Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.7.2010, Az. VIII ZR 45/09).

Zu Ausgleichszahlungen für die gewerbliche Nutzung können Vermieter und Mieter bei Erlaubniserteilung in einigen Bundesländern verpflichtet werden. Diese Zahlungen müssen dann an die Gemeinde entrichtet werden. D.A.S.-Rechtsexpertin Anne Kronzucker erklärt jedoch ergänzend, dass das Verbot der Zweckentfremdung normalerweise nicht auf teilgewerbliche Nutzungen zutreffe, wie dies beispielsweise bei alleine und freiberuflich tätigen Journalisten der Fall ist. Darauf achten, dass im Mietvertrag die Nutzung als Gewerberaum explizit gestattet wird, muss der freie Journalist jedoch dann, wenn er beabsichtigt, in seiner Mietwohnung eine kleine Agentur oder ein Büro einzurichten. Schließlich verstößt er dann damit gegebenenfalls gegen ein Zweckentfremdungsverbot.

Da der Vermieter gegebenenfalls bei einer teilgewerblichen Nutzung ein Anrecht vom Mieter auf einen Gewerbezuschlag besitzt, sollte der Vermieter per se über die gewerbliche Nutzung informiert werden. Allerdings nur, falls dies von vornherein im Mietvertrag vereinbart war, darf der Vermieter einen solchen Zuschlag verlangen. Unabhängig davon, ob dem Vermieter die Erlaubnis zur Ausübung seiner Profession in der Wohnung im Mietvertrag vorbehalten wird oder nicht, bleibt es dem Vermieter ermessenstechnisch überlassen, über den Antrag des Mieters zu entscheiden.

Die meisten Gerichte sehen bei Tätigkeiten, die nicht nach außen dringen (wie beispielsweise durch Publikumsverkehr oder Firmenschild) keine Schwierigkeiten. Wissenschaftliche Berufe, schriftstellerische oder auch künstlerische Professionen sind davon betroffen, außerdem auch diverse Büro- oder Buchhaltungstätigkeiten.

Dass man mit seinem Vermieter Kontakt aufnimmt, bevor man seinen Berufsalltag in die heimischen vier Wände verlegt, ist unabdingbar. Außerdem muss zuvor auch der Mietvertrag akribisch durchgelesen werden. Schließlich enthalten die meisten Mietverträge dahingehend eine Vertragsklausel, dass die Wohnung nur zu Wohnzwecken vermietet wird. Es bedarf dann der Erlaubnis des Vermieters, wenn sie auch beruflich genutzt werden soll, erklärt Anne Kronzucker, Rechtsexpertin der D.A.S. Rechtsschutzversicherung.

Eines der größten Irrtümer ist zum Beispiel die Annahme, dass alle Betriebs- respektive Nebenkosten zusätzlich zum Mietzins vom Mieter übernommen werden müssen. Auch tatsächlich zur Übernahme verpflichtet ist der Mieter nur dann, wenn dies auch ausdrücklich im Mietvertrag fixiert ist. Juristin Anne Kronzucker, Rechts-Expertin bei der D.A.S. Rechtsschutzversicherung, erklärt, dass es auch immer noch andere Varianten gebe, obwohl sich Mietkosten in heutigen Verträgen üblicherweise explizit aus tatsächlich anfallenden Nebenkosten und dem Grundmietzins zusammensetzten. So übernehme der Mieter hinsichtlich der so genannten Teilinklusiv-Miete nur einen Teil der gesamten Betriebskosten. Dies könnten beispielsweise die Kosten für Heizung, Müllabfuhr und Wasser sein, die verbrauchsabhängig sind. „In der Miete enthalten sind alle anderen Nebenkosten“, so Kronzucker. Ein kritischer Blick in den Mietvertrag lohnt sich also, wenn man sich nicht völlig sicher ist, zu welcher Mietart hat man jetzt eigentlich gehört.

Ein Recht auf Beseitigung hat der Vermieter selbst dann, wenn er von den Umbau- und Einrichtungsvorschlägen des Mieters in Kenntnis gesetzt worden ist. Nur wenn der Vermieter zugesagt hat, dass der Mieter beim Auszug nichts machen bzw. keinen Rückbau der Veränderungen des Wohnraums in die Tat umsetzen muss, gilt dies nicht. Auch, wenn der Vermieter bei seiner Zustimmung wissen musste, dass ein Rückbau sehr kostenaufwändig ist beziehungsweise es sich um notwendige Umbauten zur Nutzung der Räume gehandelt hat, entfällt der Anspruch auf den ursprünglichen Zustand der Wohnung ebenfalls. Wenn sich der Wert der Wohnung durch die Baumaßnahmen allerdings nach oben katapultiert hat, kann der Mieter sogar einen Anspruch auf Entschädigung durchsetzen.

Die D.A.S. Rechtsschutzversicherung rät, dass man vor jedem Umbau mit dem Vermieter eine Einigung darüber erzielt, ob man für seine Umbaukosten beim Auszug eine Erstattung erhält. Dabei sollte auch gleich die Höhe der Entschädigung fixiert werden. Eine Restwertentschädigung oder ein Prozentsatz vom Zeitwert sind hierbei denkbare Lösungsansätze. Außerdem sollte man mit dem Vermieter ebenfalls im Vorfeld abklären, dass man als Mieter keinen Rückbau in die Tat umsetzen muss.

Die Beseitigung von Umbauten Einrichtungsveränderungen kann der Vermieter verlangen, auch wenn er von diesem Vorhaben im Vorfeld informiert worden ist. Schließlich besitzt ein Vermieter den Anspruch auf Wiederherstellung des Ursprungszustandes. Nur wenn der Vermieter dem Mieter zugesagt hat, dass er beim Auszug alles so belassen darf, braucht der Mieter diese Veränderungen und Umbauten beim Auszug nicht zu entfernen.

In dem Fall, wo der Mieter wegen unzureichender Stromversorgung die Miete gemindert hatte und ihn ein Mietvertrag aus dem Jahre 1985 verpflichtete, im Falle einer Überlastung des Stromnetzes alle Kosten der Änderung und Verstärkung des Stromnetzes selbst zu tragen, treffe dies aber nicht zu, so der BGH.

Die Rechtsschutzversicherung der D.A.S. teilte jetzt mit, dass der Bundesgerichtshof grundsätzlich solche Klauseln im Mietvertrag für unwirksam erklärte. Weil der Mieter nach der Vereinbarung bei jeder Überlastung des Netzes alle Kosten hätte tragen müssen (sogar in unbegrenzter Höhe und selbst bei einem Stromnetz, dass völlig defekt ist), werde er hier unangemessen benachteiligt.