Dass für die Begründung durch Wohnungstypen ein Sachverständiger herangezogen werden müsse, darauf weisen der Münchner Mieterverein sowie der Verein der Haus- und Grundbesitzer hin. Etwas Gutes abgewinnen kann Tobias Vollmar (Mieterverein) diesem Umstand, da ein derartiges Gutachten durchaus einige 1.000 € kosten könne und sich dies nur lohne, wenn sehr viele Wohnungen ein und desselben Typs zur Bewertung anstehen. Wenn sie in Ausstattung, Größe und Lage sehr ähnlich sind, können Wohnungen als „vom selben Typ“ charakterisiert werden. Deshalb müsse sich der Mieter keine großen Sorgen machen, so Vollmar. Ebenso wie in anderen Verfahren könne der Bewohner dem Typenverfahren dieselbe Abwehr entgegensetzen.

Ein Bewertungsinstrument, welches dem Vergleichsverfahren oder dem Gutachten entgegengesetzt werden kann, ist der Münchner Mietspiegel. Damit kann in vielen Fällen mit dem Vermieter ein außergerichtlicher Vergleich erzielt werden. Dass der Mietspiegel eine enorme Befriedigungsfunktionen besitze, erklärt Tobias Vollmar vom Münchner Mieterverein. „Die Erfahrung zeigt nämlich, dass Hauswirte und Vermieter den Aufwand für ein Gerichtsverfahren scheuen. Ausnahme bildet nur der Umstand, dass eine der Parteien sich auf einen Kompromiss einlässt.“

Mittlerweile ist auch der früher von Laien kaum verständliche Mietspiegel sehr einfach nachzuvollziehen. Neu aufgelegt wird der im Jahr 2011. Allerdings ist die Problematik des Münchner Mietmarktes dadurch nicht auszumerzen. Schließlich schaffen es Wohnungen im Verlauf kürzester Zeit zum Durchschnitt für die jeweilige Wohnungsklassifizierung, was heute noch zu deftigen Preisen neu vermietet wird. Dies ist dann anschließend die ortsübliche Vergleichsmiete.

Selbst wenn z.B. der Mietspiegel höhere Preise ausweist, darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20% nach oben geschraubt werden. Ausnahme bilden Mieterhöhungen, die einer Modernisierung geschuldet sind. Dass die Gesamtmiete höher als die 20% Klausel liegt, kann beispielsweise das Resultat vom Einbau wärmedämmender Fenster sein. Nicht für möblierte Behausungen oder Sozialbauten gelten all diese Verfahren und Bestimmungen, sondern nur für frei finanzierte Wohnungen.

Von seinem Vermieter kann jetzt derjenige das Geld zurückfordern, wer in den letzten Jahren bei seinem Auszug renoviert hat, da er aufgrund der Mietvertragsregelung im Glauben war, dazu verpflichtet zu sein. In diesen Fällen hat sich nach Ansicht des Bundesgerichtshofs der Vermieter nämlich ungerechtfertigt bereichert (BGH VIII ZR 302/07). Die angemessene und übliche Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten muss erstattet werden. Kosten für die Helfer aus dem Bekanntenkreis, Materialkosten sowie den Ersatz der Freizeit umfasst der Erstattungsanspruch, wenn der Mieter in Eigenleistung renoviert und die Arbeiten selbst ausgeführt hat.

Denn tatsächlich betrage die Wohnfläche nur 108,6 m² und weiche damit um mehr als 10% von der vereinbarten Wohnfläche ab. Die Feststellung, dass sie ab November 2007 nur zur Zahlung einer Miete in Höhe von 372,13 € zuzüglich Betriebskosten verpflichtet sind sowie die Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 3.384 €, wollten die Kläger mit der Klage festgestellt wissen. Abgewiesen hat das AG München die Klage der Kläger, ebenso wie das LG München I die Berufung.

Dass eine Mietminderung wegen einer zu geringen Wohnfläche ausscheidet, entschied wiederum der BGH. Berücksichtigt habe das Berufungsgericht zu Recht die auf die ausgebauten Räume im Dachgeschoss entfallende Fläche bei der Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche. Dass die Räume im Dachgeschoss zu Wohnzwecken immer auch als Wohnraum vermietet wurden, zu diesem Ergebnis sei das LG im Rahmen der Auslegung des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages rechtsfehlerfrei gekommen.

Dass etwaige öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen die Kläger nicht zur Minderung berechtigen, auch davon sei das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreiten der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt war. Deshalb konnte die Revision der Kläger nicht von Erfolg gekrönt sein.

Urteil des BGH vom 16.09.2009 (AZ: VIII ZR 275/08)

Die Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Hamburg war die Beklagte. Mit 55,75 m² war die Wohnfläche im Mietvertrag angegeben. 51,03 m² beträgt allerdings nur die tatsächliche Wohnfläche. Die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 360,47 € auf 432,56 € entsprechend 7,76 € je m² ab dem 1.2.2007 hatte die Klägerin von der Beklagten mit Schreiben vom 14. November 2006 verlangt.

Der auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung gerichteten Klage hatte das Amtsgericht Hamburg stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten wies das Berufungsgericht (LG Hamburg) allerdings zurück.

Dass bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche und nicht die geringere tatsächliche Wohnfläche zu Grunde zu legen ist, hat der Bundesgerichtshof entschieden. Und zwar dann, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10% beträgt. Innerhalb der Toleranzgrenze für die Verbindlichkeit von Wohnflächenvereinbarungen, wie der Senat sie auch für Fall einer zum Nachteil des Vermieters wirkenden Flächenabweichung angenommen hat, liegt in solch einem Fall vor.

Keine vertragliche Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen der §§ 557, 558 BGB über Mieterhöhungen abweicht und deshalb gemäß § 557 Abs. 4 beziehungsweise § 558 Abs. 6 BGB unwirksam wäre, ist die vertragliche Festlegung einer größeren als der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche. Nur solche Abreden, welche die formellen oder materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB verhindern, betreffen diese Schutzvorschriften. Die Parteien haben aber keine solche Vereinbarung mit der vertraglichen Festlegung auf eine bestimmte Wohnfläche getroffen.

Hingegen nicht vom Schutzzweck dieser Bestimmungen erfasst wird die mittelbare Wirkung einer Wohnflächenvereinbarung auf die Miethöhe. Nicht mehr zumutbar, sich an dieser Vereinbarung festhalten zu lassen und infolgedessen die tatsächliche Wohnfläche als maßgeblich zu betrachten, ist es erst bei einer Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze von 10%.

Urteil vom 8.7.2009 – VIII ZR 205/08

AG Hamburg – Urteil vom 5. Dezember 2007 – 46 C 32/07

LG Hamburg – Urteil vom 8. Juli 2008 – 316 S 22/08

Mieterhöhung

Wenn der örtliche Mietspiegel allgemein zugänglich ist, muss der Vermieter dem Mieterhöhungsschreiben diesen Mietspiegel nicht beifügen, will er auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen (BGH VIII ZR 74/08).

Baumaßnahmen

Der Mieter muss Arbeiten dulden, wenn der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung verpflichtet wird, Gaseinzelöfen durch eine neue Heizungsanlage zu ersetzen. Dass die Arbeiten – wie Modernisierungen – mindestens drei Monate vorher schriftlich angekündigt werden, kann der Mieter nicht verlangen (BGH VIII ZR 110/08).

Modernisierung

Umlegen kann der Vermieter die Kosten einer Modernisierungsbaumaßnahme zur Energieeinsparung oder Wohnwertverbesserung auf die Jahresmiete mit 11%. Allerdings nur dann, wenn die Kosten auch notwendig waren und tatsächlich angefallen sind. Mieter müssen nämlich überhöhte, unzweckmäßige und unnötige Aufwendungen nicht zahlen (BGH VIII ZR 41/08; BGH VIII ZR 84/08).

Terrasse/Balkon

Die Flächen von Terrassen und Balkonen zählen bei der Ermittlung der Wohnungsgröße mit. In der Regel wird die Fläche bei Vertragsabschluss ab dem Jahr 2004 mit rund 20% angesetzt. Mitentscheidend ist bei älteren Mietverträgen der Wohnwert. Angesetzt werden kann hier die Fläche mit rund 20 bis 50% (BGH VIII ZR 86/08).

Wohnungsgröße

Der Mieter kann fristlos kündigen, wenn die Wohnung tatsächlich mehr als 10% kleiner ist als im Mietvertrag angegeben (BGA VIII ZR 142/08).

Nebenkosten

Spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode müssen Betriebskostenabrechnungen vorliegen. Wenn der Vermieter die Abrechnung innerhalb dieser 12-Monatsfrist weggeschickt hat, reicht dies nicht aus. In dieser Zeit muss der Mieter die Abrechnung auch tatsächlich erhalten haben (BGA VIII ZR 107/08).

Au-pair-Kündigung

Wenn der Vermieter die Wohnung zur Unterbringung eines Au-pair-Mädchens benötigt, hat er ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung des Mietverhältnisses – zumindest dann, wenn das Au-pair-Mädchen zur Pflege und Betreuung seiner Schwiegermutter oder seiner minderjährigen Kinder gebraucht wird (BGA VIII ZR 127/08).

Der Bundesgerichtshof hat allein seit Beginn des Jahres 2009 mehrere Dutzend Grundsatzentscheidungen zum Mietrecht getroffen. Wir haben im folgenden die wichtigsten Urteile zusammengestellt.

Kündigungsverzicht

Unwirksam sind Vereinbarungen im Mietvertrag, mit denen nur der Mieter, nicht aber der Vermieter, auf sein Recht zur Kündigung verzichtet (BGH VIII ZR 30/08).

Abrisskündigung

Wenn der Vermieter ein stark sanierungsbedürftiges Haus abreißen will, um ein neues Gebäude zu errichten, kann er wegen „wirtschaftlicher Verwertung“ kündigen. Dass eine vernünftige Sanierung des Hauses im vermieteten Zustand nicht mehr möglich ist, ist dafür aber die Voraussetzung (BGH VIII ZR 7/08).

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Schadensersatzpflichtig machen sich Vermieter, die bei einer Kündigung Eigenbedarf vortäuschen, die Wohnung in Wirklichkeit aber gar nicht selbst nutzen wollen. Auch für Mieter, die es nicht auf einen Räumungsprozess ankommen lassen, sondern nach der Kündigung und Androhung eines Gerichtsverfahrens „freiwillig“ ausziehen, gilt dies (BGH VIII ZR 231/07).

Schönheitsreparaturen

Wenn der Mietvertrag eine unwirksame Regelung zu Schönheitsreparaturen enthält und nicht der Mieter, sondern unter Umständen der Vermieter selbst tapezieren und anstreichen muss, darf der Vermieter keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete fordern (BGH VIII ZR 118/07).

Außenanstrich

Eine unangemessene Benachteiligung ist dann gegeben, wenn im Mietvertrag steht, dass Mieter im Zuge der Schönheitsreparaturen auch den Außenanstrich der Loggia, der Wohnungstür oder der Fenster übernehmen müssen. Mieter müssen weder innerhalb noch außerhalb der Wohnung renovieren, da diese Schönheitsreparaturregelung dann insgesamt unwirksam ist (BGH VIII ZR 210/08).

Farbwahl

Unwirksam sind Vertragsklauseln, die Mieter verpflichten, während der Mietzeit die Wohnung in neutralen Farben zu renovieren. In diesen Fällen brauchen Mieter überhaupt nicht zu renovieren (BGH VIII ZR 166/08).

Endrenovierung

Wenn die Vereinbarung individuell von Vermieter und Mieter ausgehandelt worden ist, kann im Einzelfall folgende, so genannte ein Renovierungsklausel, wirksam sein: „Der Mieter verpflichtet sich, die Wohnung im renovierten Zustand zurückzugeben“. (BGH VIII ZR 71/08). Die Regelung ist auch immer dann unwirksam, wenn eine derartige Klausel in einem normalen Formularmietvertrag steht.