Ein kompliziertes und langwieriges Verfahren stellt das Räumen einer Mietwohnung dar. Der Vermieter darf erst dann selbst Hand anlegen, wenn eine Räumungsklage erfolgreich abgeschlossen worden ist und zwar mithilfe eines Gerichtsvollziehers, der dann Zutritt zu der Wohnung verschafft. Wenn sich in der Wohnung dann noch Gegenstände des Mieters befinden, muss der Vermieter diese auf seine Kosten einlagern.

Im vorliegenden Fall war ein Mieter aus Wiesbaden viele Monate lang nicht auffindbar und wurde von seinen Verwandten sogar als vermisst gemeldet. Der Mietvertrag wurde von der Vermieterin fristlos gekündigt, nachdem zwei Monatsmieten ausgeblieben waren. Im Anschluss daran verschaffte sie sich Zutritt zu der Wohnung. Ein Teil seiner Sachen wurden eingelagert, während der Rest des Mietereigentums von der Vermieterin entsorgt wurde. Als der Vermisste wieder aufgetaucht war, monierte er die Entsorgung seines Eigentums und verklagte die Vermieterin auf Schadensersatz in Höhe von 62.000 € plus Gutachterkosten.

Laut D.A.S Rechtsschutzversicherung gab der Bundesgerichtshof ist „die eigenmächtige Inbesitznahme der Wohnung und das Ausräumen als unerlaubte Selbsthilfe zu sehen“ (Paragraph 229 BGB). Etwas ändern würde daran weder die Kündigung noch die Abwesenheit des Mannes. „Dass sich der Vermieter auch nach wirksamer Kündigung immer noch um ein gerichtliches Räumungsurteil kümmern muss“, unterstrich der BGH. Unabhängig von eigenem Verschulden haftet er sonst für jeden Schaden. Insbesondere betreffe dies die Wohnungseinrichtung und sonstigen Sachen des Mieters. Dahingehend habe der Vermieter einer Obhutspflicht, nachdem er ein Bestandsverzeichnis erstellen und den Wert der Sachen ermitteln müsse. Wenn dies unterlasse, könne man vom Mieter keine Beweise für den Wert der entsorgten Besitztümer fordern, so sei in diesem Fall der Vermieter beweispflichtig. Dass der Vermieter hier auf Schadensersatz hafte, erklärte der Bundesgerichtshof. An das Landgericht wies er den Fall zwecks genauer Schadensermittlung zurück (Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.7.2010, Az. VIII ZR 45/09).

Zu Ausgleichszahlungen für die gewerbliche Nutzung können Vermieter und Mieter bei Erlaubniserteilung in einigen Bundesländern verpflichtet werden. Diese Zahlungen müssen dann an die Gemeinde entrichtet werden. D.A.S.-Rechtsexpertin Anne Kronzucker erklärt jedoch ergänzend, dass das Verbot der Zweckentfremdung normalerweise nicht auf teilgewerbliche Nutzungen zutreffe, wie dies beispielsweise bei alleine und freiberuflich tätigen Journalisten der Fall ist. Darauf achten, dass im Mietvertrag die Nutzung als Gewerberaum explizit gestattet wird, muss der freie Journalist jedoch dann, wenn er beabsichtigt, in seiner Mietwohnung eine kleine Agentur oder ein Büro einzurichten. Schließlich verstößt er dann damit gegebenenfalls gegen ein Zweckentfremdungsverbot.

Dass man mit seinem Vermieter Kontakt aufnimmt, bevor man seinen Berufsalltag in die heimischen vier Wände verlegt, ist unabdingbar. Außerdem muss zuvor auch der Mietvertrag akribisch durchgelesen werden. Schließlich enthalten die meisten Mietverträge dahingehend eine Vertragsklausel, dass die Wohnung nur zu Wohnzwecken vermietet wird. Es bedarf dann der Erlaubnis des Vermieters, wenn sie auch beruflich genutzt werden soll, erklärt Anne Kronzucker, Rechtsexpertin der D.A.S. Rechtsschutzversicherung.

Die D.A.S. Rechtsschutzversicherung rät, dass man vor jedem Umbau mit dem Vermieter eine Einigung darüber erzielt, ob man für seine Umbaukosten beim Auszug eine Erstattung erhält. Dabei sollte auch gleich die Höhe der Entschädigung fixiert werden. Eine Restwertentschädigung oder ein Prozentsatz vom Zeitwert sind hierbei denkbare Lösungsansätze. Außerdem sollte man mit dem Vermieter ebenfalls im Vorfeld abklären, dass man als Mieter keinen Rückbau in die Tat umsetzen muss.

Die Beseitigung von Umbauten Einrichtungsveränderungen kann der Vermieter verlangen, auch wenn er von diesem Vorhaben im Vorfeld informiert worden ist. Schließlich besitzt ein Vermieter den Anspruch auf Wiederherstellung des Ursprungszustandes. Nur wenn der Vermieter dem Mieter zugesagt hat, dass er beim Auszug alles so belassen darf, braucht der Mieter diese Veränderungen und Umbauten beim Auszug nicht zu entfernen.

Diese Argumentationschiene verfolgen mittlerweile auch Verbraucher-und Umweltschützer. Schließlich profitiere der Mieter ja unmittelbar von der Energieeinsparung, weshalb er auf die Minderungsansprüche verzichten sollte. Dass die tatsächliche Einsparung jedoch einen bestimmten Betrag erreichen müsse, verlangt aber niemand. Es könnte beispielsweise im konkreten Falle so aussehen, dass ein Mieter eine vierwöchige Sanierungsmaßnahme mit Lärm und Dreck sowie fehlender Privatsphäre hinnehmen muss, wenn er am Ende dabei monatlich vielleicht nur 1 Euro einspart. Diese Einschränkungen soll er dann nicht einmal über eine Reduzierung der Miete kompensieren können. „Dies ist nicht hinnehmbar“ so ein Sprecher des Mieterbundes.

Dabei läuft die Argumentation Dobrindts analog zu der des Mieterbundes. Schließlich würde eine Fristverlängerung für Mieter, für die bislang eine dreimonatige Kündigungsfrist im Gesetz steht, in keinster Weise zur Arbeitswelt passen, die flexibler geworden ist. Außerdem hatte der Mieterbund bereits zum wiederholten Male darauf aufmerksam gemacht, dass unzumutbare Doppelmietzahlungen für den Zeitraum von bis zu neun Monaten auf Mieter zukommen würden, die oftmals ihrem Job hinterher ziehen müssen.

Die CSU sieht auch der Kündigungsfristen-Verkürzung bei den Vermietern (müssen Fristen – entsprechend der Wohndauer – von 3,6 oder 9 Monaten einhalten) mit sehr viel Skepsis entgegen. „Nur, wenn der Kern unseres sozialen Mietrechts dadurch nicht berührt wird, ist das machbar“, konstatiert Dobrindt. Die Mieterverbände sehen das ähnlich und erkennen eine unbotmäßige Härte gegen kurzfristig wirksame Kündigungen des Vermieters bei Mietern, die zum Teil seit Jahrzehnten in ihren Wohnvierteln verankert sind.

Hausordnung

Gesetzlich bzw. mietvertraglich eingeräumte Rechte dürfen in einer Hausordnung nicht eingeschränkt oder aufgehoben werden, zudem darf die Hausordnung keine zusätzlichen, wesentlichen Pflichten für den Mieter beinhalten (LG Düsseldorf 21 T 38/08 WuM 2008, 547).

Feuchtigkeit

Zur Mietminderung berechtigt die Durchfeuchtung einer Zimmerwand infolge aufsteigender Feuchtigkeit aus dem Kellermauerwerk. Dies stellt einen Mangel dar (AG Münster 3 C 5500/06 WuM 2008, 429).

Heizkosten

Wenn kein gesonderter Zähler vorhanden ist, können die als Teil der Heizkosten abzurechnenden Stromkosten für die Heizungsanlage geschätzt werden. Offenzulegen sind allerdings die Grundlagen der Schätzung (BGH VIII ZR 27/07 WuM 2008, 285).

Anwaltskosten

Vom Vermieter sind die Kosten zu erstatten, wenn dieser ohne Bestehen einer Forderung das Kautionssparbuch des Mieters aufgelöst und der Mieter deshalb einen Rechtsanwalt einschaltet hat. [AG Bad Homburg v. d. H. 2 C 2426/06 (19) WuM 2008, 401].

Schönheitsreparaturen

Erkennbar als Richtlinie ausgestaltet sein, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume nach oben abgewichen werden kann, muss ein formularvertraglicher Fristenplan für die Ausführung von Schönheitsreparaturen (KG 8 U 205/07 WuM 2008, 398).

Nachtruhe im Karneval

Akzeptiert werden müssen Lärmbeeinträchtigungen beim Kölner Karneval, insbesondere in der Nacht von Rosenmontag auf Karnevalsdienstag durch Gaststättenbesucher mit Trommeln oder anderen Instrumenten sowie durch laute Stereoanlagen, da diese seit Jahren üblich sind. Ob es in dieser Zeit überhaupt eine Nachtruhe gibt, ist nicht ohne Zweifel (AG Köln 532 OWI 183/96, DWW 97, 157).

Nachtruhe

Üblich sind Lärmbeeinträchtigungen während des Kölner Karnevals. Diese müssen akzeptiert werden, vor allem in der Nacht von Rosenmontag auf Karnevalsdienstag. Hierzu gehören Beeinträchtigungen durch Trommeln oder andere Instrumente beziehungsweise durch laute Musik aus Stereoanlagen. Das Amtsgericht Köln stellte zudem die Frage, ob es während des Karnevals überhaupt eine Nachtruhe gebe (AG Köln 532 OWI 183/96, DWW 97, 157).

Musik

Erlaubt sind Geräuscheinflüsse von Karnevalsmusik. Denn bei Vergleichsmessungen stellt diese keinen solch störenden Faktor dar wie Techno- oder Discomusik in der Nachbarschaft und in Wohnungen (OLG Koblenz 5 U 279/01, WuM 2003, 573).

Gefahren

Dass sich auf Treppen und Fluren Getränkereste befinden, damit muss derjenige rechnen, der während des Karnevals Massenveranstaltungen mit entsprechendem Alkoholkonsum besucht. Keine Schadensersatzansprüche kann er deshalb bei einem Ausrutschen mit Sturzfolge stellen (OLG Köln 19 U 7/02, NJW-RR 2003, 85).

Parken

Weil Beeinträchtigungen außerhalb des Karnevals nicht drohen, kann der Vermieter kein Unterlassen durchsetzen, falls der Mieter trotz Verbots an den Karnevalstagen (Weiberfastnacht, Karnevalssamstag, Karnevalssonntag, Rosenmontag, Faschingsdienstag) sein Fahrzeug auf einer Hoffläche vor den Garagen abgestellt. Denn beim Karneval handelt es sich um eine Ausnahmesituation (AG Brühl 23 C 193/96, WuM 97, 549).

Karnevals-Party

Ein Gewohnheitsrecht, nach dem Mieter dreimal im Jahr respektive einmal im Monat lautstarke Partys feiern dürfen, gibt es nicht [OLG Düsseldorf 5 Ss (OWI) 475/89 (OWI) 197/89 I, WuM 90, 116].

Irrtum „Rücktritt“

Falsch: Innerhalb von 14 Tagen kann ein Mieter noch vom Vertrag zurücktreten, auch wenn der Mietvertrag schon unterschrieben ist.

Richtig: wirksam ist ein einmal von Vermieter und Mieter unterschriebener und abgeschlossener Mietvertrag. Danach besteht für den Mieter keine Möglichkeit mehr den Mietvertrag zu widerrufen. Ein gesetzliches Rücktrittsrecht ist nicht vorhanden. Ein derartiges Widerrufsrecht gibt es nicht beim Abschluss eines Mietvertrags, sondern nur bei Online- oder Haustürgeschäften. Nur dann, wenn im Vertrag ausdrücklich zu Gunsten des Mieters ein Rücktrittsrecht vereinbart ist, kann der Mieter ausnahmsweise davon Gebrauch machen. An den Vertrag ist der Mieter gebunden, wenn ein solches vereinbartes Rücktrittsrecht fehlt.

Mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kann der Mieter kündigen, wenn der Mietvertrag unbefristet abgeschlossen ist. Bis er in die Wohnung eingezogen ist, muss er aber nicht warten. Am selben Tag kann noch derjenige kündigen, der zum Beispiel am 2. Februar einen Mietvertrag zum 1. Mai abschließt. Zum 30. April wäre der Mietvertrag dann wirksam gekündigt.

Irrtum „Untervermietung“

Falsch: Untervermietung ist grundsätzlich verboten.

Richtig: die Erlaubnis des Vermieters braucht derjenige, der als Mieter seine Wohnung teilweise oder ganz untervermieten möchte. Wenn der Mieter nachvollziehbare und vernünftige Gründe für die beabsichtigte Untervermietung hat, muss der Vermieter die Erlaubnis erteilen, falls der Mieter nur einen Teil der Wohnung (beispielsweise nur einzelne Zimmer) an einen Dritten weitervermietet möchte.

Sinnvoll sein kann beispielsweise eine Untermietung aus wirtschaftlichen Gründen, wenn erwachsene Kinder aus der Wohnung ausgezogen sind und die leerstehenden Zimmer so weitervermietet werden könnten. Auch wenn der Mieter nicht länger allein in seiner 100 m² großen Wohnung leben will, ist dies ein nachvollziehbarer Grund für Untervermietung.

Der Vermieter hat keine Wahl und muss immer zustimmen, wenn ein naher Familienangehöriger des Mieters oder ein Lebenspartner in die Wohnung nachziehen möchte. Der Vermieter kann es ablehnen, wenn der Mieter beabsichtigt, die Wohnung insgesamt an einen Dritten unterzuvermieten. Dabei muss der Vermieter diese Ablehnung nicht einmal begründen. Dann kann im Gegenzug aber auch das Mietverhältnis von seiten des Mieters gekündigt werden. Auch dann, wenn ein langwieriger Kündigungsausschluss oder ein Zeitmietvertrag vereinbart war, gilt dies.

Irrtum „Besichtigungsrecht“

Falsch: jederzeit darf der Vermieter auf Verlangen die Wohnung des Mieters kontrollieren und besichtigen.

Richtig: es gibt kein generelles Wohnungsbesichtigungsrecht für Vermieter. Um festzustellen, ob angezeigte Mängel oder Schäden tatsächlich vorliegen und inwieweit notwendige Reparaturen durchzuführen sind beziehungsweise in welchem Umfang, darf der Vermieter allerdings die Wohnung besichtigen. Auch, wenn er Messeinrichtungen für Wasser oder Heizung ablesen möchte, muss er die Wohnung möglicherweise betreten. Mit einem Makler oder einem Interessenten darf er die vier Wände des Mieters besichtigen, wenn der Vermieter das Haus oder die Wohnung verkaufen oder neu vermieten möchte. Rechtzeitig ankündigen muss der Vermieter die Besichtigung aber in allen Fällen.

24 Stunden Vorlauf können hier bei dringenden Handwerksarbeiten genügen. Auszugehen ist normalerweise aber von mehreren Tagen. Zwischen Vermieter und Mieter müssen die Besichtigungstermine vereinbart werden. Auf die Belange des Mieters wie beispielsweise auf dessen Berufstätigkeit muss dabei natürlich Rücksicht genommen werden. Das Besichtigungstermine nur an Samstagen beziehungsweise nur nach 19 Uhr möglich sind, kann dies im Umkehrschluss bedeuten. Mieter müssen allerdings Massen- und Dauerbesichtigungen von Miet- oder Kaufinteressenten nicht über sich ergehen lassen. Wenn sich Mieter einen Besichtigungstermin in der Woche für maximal drei bis vier in Interessenten freihalten, ist dies ausreichend.

Irrtum „Steuern“

Falsch: der Vermieter muss immer Versicherungen und Steuern für das Haus zahlen.

Richtig: Betriebskosten für das Haus sind Haftpflicht-und Sachversicherungen sowie Grundsteuern. Wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart ist, kann der Vermieter diese Kosten auf die Mieter des Hauses abwälzen. Die Kosten der Versicherungen des Hauses gegen Wasser-, Sturm- und Feuerschäden, sowie die Haftpflichtversicherung für den Aufzug, den Öltank und das Gebäude sind umlagefähig. Dazu zählen auch eine Versicherung gegen Elementarschäden wie Erdbeben, Überschwemmungen etc. oder eine Hausbock- und Schwammversicherung. Aus eigener Tasche zahlen muss der Vermieter dagegen die Kosten für seine Mietausfallversicherung, seine Hausratversicherung beziehungsweise seinerRechtsschutzversicherung. Diese Versicherungen zählen nicht zu den Betriebskosten.

Irrtum „Fahrstuhl“

Falsch: keine Fahrstuhlkosten müssen Erdgeschossmieter zahlen.

Richtig: als Betriebskosten auf alle Mieter des Hauses umlegen dürfen Vermieter die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag. Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil entschieden. Ob der Erdgeschossmieter den Fahrstuhl theoretisch überhaupt nicht nutzen kann beziehungsweise diesen nicht nutzt, ist dabei unerheblich. Der Mieter muss anteilige Kosten zahlen, auch wenn er mit dem Aufzug weder Dachboden noch Keller erreichen kann.

Irrtum „Personenzahl“

Falsch: Babys und Kleinkinder zählen nicht mit, wenn die Betriebskosten nach Personenzahl verteilt werden.

Richtig: Ein Mindestalter, ab dem Kinder in die Betriebskostenabrechnung miteinbezogen werden, gibt es nicht.

Jeder zählt mit, egal, ob Erwachsener oder Kind, wenn die kalten Betriebskosten tatsächlich nach Kopf- oder Personenzahl verteilt wird. Ob Haustiere in der Wohnung gehalten werden, spielt übrigens keine Rolle. Nicht von Belang ist außerdem bei der Verteilung der Wasserkosten die Anzahl der Geschirrspüler oder der Waschmaschinen.

Irrtum „Grillen“

Falsch: erlaubt ist das Grillen auf dem Balkon.

Richtig: dass weder auf der Terrasse noch auf dem Balkon gegrillt werden darf, können Vermieter im Mietvertrag vorgeben. Theoretisch darf zwar auf der Terrasse, im Garten, im Innenhof oder auf dem Balkon gegrillt werden, wenn eine entsprechende vertragliche Regelung fehlt, jedoch ist das Grillen sofort verboten, sobald Qualm und Rauch in Nachbarwohnungen ziehen. Mit Alu-Schalen beziehungsweise Elektrogeräten sollte deshalb – wenn überhaupt – auf Balkonen in Mehrfamilienhäusern gegrillt werden.

Irrtum „Makler“

Falsch: die Maklerprovisionen müssen Mieter immer selbst zahlen.

Richtig: hierfür müssen mindestens drei Voraussetzungen erfüllt sein. Eine Vereinbarung zwischen Mieter und Makler, die beinhalten muss, dass der Makler für den Mieter tätig wird und der Mieter ihn dafür entlohnt, ist dafür vonnöten. Vereinbart werden muss in diesem Maklervertrag auch die Höhe der Provision. Mündlich, also auch am Telefon, kann ein derartiger Vertrag geschlossen werden. Der Makler ist beweispflichtig für die Frage, ob eine Vereinbarung getroffen ist und, wenn ja, welchen Inhalt diese Vereinbarung hat. Dass der Makler eine Wohnung vermittelt oder nachweist und dass es aufgrund dessen auch tatsächlich zum Abschluss eines Mietvertrags über das gewünschte Objekt gekommen ist, sind weitere Voraussetzungen. Darin, dass er dem Mieter lediglich die Adresse des Vermieters mitteilt, kann sich die Tätigkeit des Maklers bereits erschöpfen.

Wenn der Makler gleichzeitig Mieter, Verwalter, Vermieter oder Eigentümer des vermittelten Objektes ist, ist eine Maklerprovision immer ausgeschlossen.

Irrtum „Abstand“

Falsch: zulässig und üblich sind Abstandszahlungen an den Vormieter.

Richtig: dass Abstandszahlungen an einen Vormieter unwirksam sind, nur damit dieser die Wohnung schnell räumt, ist ausdrücklich im Wohnungsvermittlungsgesetz geregelt. So genannte Ablösevereinbarungen sind allerdings zulässig. Kaufverträge über Inventarstücke oder Einrichtungsgegenstände des Vormieters können Inhalt dessen sein. Nichts anderes als ein verkappter Abstand ist oft aber der Kaufvertrag über Küchenspüle, Schrank oder Gardinen. Denn die geforderten Preise für Billig-Möbel würde niemand freiwillig zahlen. Ausnahme ist, wenn man die Wohnung unbedingt haben möchte. Insoweit, als dass Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis stehen, sieht das Gesetz für diese Fälle vor, dass der Kaufvertrag über die Einrichtungsgegenstände unwirksam ist. Nicht mehr als 50% über dem Wert des Kaufgegenstandes darf hier der Kaufpreis liegen. Der Vormieter darf also höchstens 750 € fordern, wenn zum Beispiel Gardinen, Schrank oder Küchenspüle zusammen noch einen Zeitwert von insgesamt 500 € haben. Mehr sollte der neue Mieter dafür nicht zahlen.

Irrtum „Wohnungsgröße“

Falsch: die Miete kann gemindert werden, wenn die Wohnung kleiner ist als versprochen.
Richtig: nur, wenn die Flächen-Abweichung mindestens 10% ausmacht, besteht ein Recht zur Mietminderung. Die Miete kann um 15% gekürzt werden, wenn im Mietvertrag eingetragen oder vereinbart ist, dass die Wohnung 100 m² misst, sich später aber zeigt, dass sie nur 85 m² groß ist. Eine Mietminderung von 20% kann vorgenommen werden, wenn die Wohnungsgröße nur 80 m² beträgt. Bei einer tatsächlichen Wohnungsgröße von 91 m² ist eine Mietminderung nicht möglich. Die Abweichung der im Mietvertrag vorgehenden Fläche von der tatsächlichen Wohnungsgröße spielt hierbei die entscheidende Rolle. Ob im Mietvertrag Zirka-Angaben genannt werden oder eine exakte Quadratmeterzahl vermerkt wird, ist nicht entscheidend.

Irrtum „Mehrere Mieter“
Falsch: das Mietverhältnis kündigen und dann ausziehen kann jeder von mehreren Mietern.
Richtig: mitgefangenen – mitgehangen gilt, wenn mehrere Mieter zusammen eine Wohnung gemietet haben. Dabei macht es keinen Unterschied, ob es sich dabei um eine Wohngemeinschaft, ein Ehepaar oder eine Lebensgemeinschaft handelt. Auch nur zusammen kündigen, kann derjenige, der zusammen mietet. Seinen Mitbewohner wird zwar derjenige los, der nach einer Auseinandersetzung oder einem Streit die Wohnung verlässt, was aber nicht für den Vermieter gilt. Denn potentieller Schuldner der Miete und Ansprechpartner gegenüber dem Vermieter bleibt auch der Mieter, der ausgezogen ist. Der Gang zum Gericht muss dann beschritten werden, wenn eine Einigung unter allen Beteiligten nicht machbar ist. Auf Abgabe einer Kündigungserklärung müssen hier die ehemaligen Mitmieter notfalls verklagt werden.